L’accession sociale en Bail Réel Solidaire, de quoi parle-t-on ?
Il ne se passe pas une semaine sans qu’un organisme d’Hlm annonce le lancement d’un programme d’accession sociale à la propriété en Bail Réel Solidaire (BRS). Et chaque fois, quel que soit le territoire, les prix de vente annoncés des logements sont très attractifs, bien en deçà des marchés immobiliers locaux.
C’est la loi ALUR de 2014, amendée par plusieurs textes ultérieurs et notamment la loi ELAN de 2018, qui a créé le mécanisme du BRS. Transposition hexagonale de l’anglo-saxon Community Land Trust, c’est un outil de démembrement qui permet à un accédant à la propriété d’acquérir les « droits réels immobiliers » d’un logement, c’est-à-dire un droit d’usage d’une durée de 99 ans mais qui lui confère toutes les prérogatives d’un propriétaire.
Le « foncier » reste lui porté ad vitam aeternam par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) créé à cet effet. L’accédant ou « preneur » paye une redevance à l’OFS pour la location du foncier.
Le preneur doit avoir des ressources inférieures à un plafond réglementaire et le prix d’acquisition est plafonné. Il peut revendre son bien au prix d’origine avec une plus-value encadrée, et l’acquéreur suivant devra avoir lui aussi des ressources plafonnées. Ce mécanisme permet de minorer fortement le prix d’acquisition pour le preneur. Il garantit une affectation sociale pérenne du bien et empêche la spéculation.
Foncier Solidaire France, réseau national des OFS, a comptabilisé 5 logements livrés en BRS en 2019, près de 400 en 2021, mais il estime qu’il y en aura 11 000 en 2025 et 25 000 en projet ! On dénombre déjà près de 80 OFS, généralement créés à l’initiative de collectivités locales et/ou d’organismes d’Hlm.
Alors, le BRS est-il la solution miracle de l’accession sociale, notamment dans les zones aux marchés les plus tendus ?
Effectivement, partout où il passe, le BRS terrasse le marché privé neuf local, avec des décotes à la vente qui peuvent atteindre 30 à 40% par rapport à ce dernier. Ne citons qu’un seul exemple, celui de La Foncière de la ville de Paris, dont les 23 premiers logements en BRS de l’opération Saint-Vincent-de-Paul ont été commercialisés en 2021 à 4 906 € par m²… alors que le marché privé local dépasse les 10 000 €.
Les organismes d’Hlm, qui constituent l’essentiel des promoteurs de ce dispositif, fournissent en outre aux preneurs les garanties de l’accession sociale. On constate par ailleurs que la souplesse du mécanisme lui permet de s’adapter à des situations et usages divers : accession sociale bien entendu, mais aussi production de logements locatifs sociaux, intervention dans les centres anciens en renouvellement urbain ou dans les copropriétés dégradées, Vente Hlm, etc.
Mécanisme idyllique donc, qui se déploie pour le moment sans contraintes et sans entrave.
Pour autant, il faut rester attentif aux limites potentielles.
Limite de financement tout d’abord. Le mécanisme s’appuie grandement sur la capacité des OFS à amortir les fonciers sur de très longues durées. Certains sont fortement capitalisés pour cela par leurs fondateurs, d’autres moins. Dans ce second cas, les OFS recourent aux prêts sur 80 ans de la Banque des territoires, sur fonds du Livret A. Cette ressource n’est pour le moment pas contrainte mais cela sera-t-il toujours le cas ?
Limites d’utilisation ensuite. Le BRS permet de réaliser de l’accession sociale à un prix de vente au m² plafonné, celui du PSLA. Or, si le prix de ce dernier intègre l’ensemble des coûts du prix de revient (et notamment la charge foncière), le mécanisme de démembrement du BRS permet d’avoir un prix de revient supérieur au prix plafond du PSLA, l’OFS amortissant une partie des coûts au-delà du prix plafond du PSLA.
C’est ce qui fait la force du dispositif OFS/BRS dans les zones les plus tendues où il est utilisé dans le sens de l’intérêt général par les collectivités locales et les organismes d’Hlm, mais il ne faudrait pas que le BRS permette à d’autres acteurs de produire le plus cher possible et d’augmenter le prix de revient de l’accession sociale à la propriété, en cherchant à maximiser leurs profits.
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¹ « De Lille à Anglet : un état des lieux de la dynamique des OFS », Journées du Réseau National des Organismes de Foncier Solidaires, 3 et 4 novembre 2021.
² Prêt Social de Location-Accession, un des dispositifs de financement de l’accession sociale à la propriété.
Article publié le 25/04/2022
