Le poids des SAC : panorama du parc de la métropole

Deux ans et demi après l’entrée en vigueur du décret du 29 août 2019 sur les sociétés de coordination, dites SAC, on peut constater que cette forme de regroupement proposée par la loi Elan a obtenu un large succès auprès des organismes de logement social.

En effet, à quelques unités près, 62 SAC ont été créées ou sont en cours de création, mobilisant au total 253 organismes de logement social, eux-mêmes détenant au total un parc locatif social d’environ 1,9 million de logements, soit près de 37% du parc de la métropole.

Par ailleurs, moins d’une dizaine de groupes capitalistiques d’organismes de logement social, au sens du CCH (plus de 12.000 logements gérés par la maison-mère et /ou les filiales) disposent d’un parc locatif social total du même ordre. Il faut cependant se garder d’additionner ces sous-totaux, car certains organismes (représentant environ 300 000 logements au total), filiales de grands groupes sont aussi parties prenantes dans des SAC¹  …

En définitive, ensemble, les groupes et les SAC gèrent environ 3,5 millions de logements. Par différence, les organismes « indépendants » de la métropole (représentant plus de 12.000 logements ou seul organisme sur leur département) que l’on dénombre à environ 80 et qui sont pour l’essentiel des OPH, gèrent environ 1,7 million de logements locatifs sociaux.

Dans l’ensemble les trois catégories, groupes, SAC et opérateurs « indépendants », même si elles se chevauchent un peu, correspondent à une part à peu près équivalente de l’ensemble du parc locatif social de la métropole.

En assimilant ces trois catégories à des centres de décision, on en compte donc environ 150 au total. Avec cette manière de voir les choses, on peut alors considérer que la tendance correspond à l’objectif du titre II de la loi Elan. La quasi-totalité des 363 organismes directement concernés par la loi en 2018, ont fait évoluer leur situation, par fusion-absorption, par intégration dans un groupe, ou par participation à la création d’une SAC.

En revanche, avec un regard plus « verre à moitié vide » que « verre à moitié plein », on s’aperçoit que les fusions-absorptions réalisées depuis la loi Elan sont restées relativement modestes en nombre, moins d’une trentaine, jusqu’à présent ; il s’agit, de fait, de projets plus difficiles à mener, certains ayant d’ailleurs avorté pour donner lieu à une SAC.

Les SAC en pratique : des motivations différentes et des types de SAC bien contrastés

La formule de la société de coordination a pu être considérée, à tort, comme une solution de facilité. Si l’autonomie opérationnelle de chaque organisme est préservée dans la SAC, il n’en reste pas moins vrai que ce groupement original doit donner lieu à une vision stratégique commune et, d’une certaine manière, à la mise en commun de moyens financiers, pour mener à bien des projets essentiels à la politique territoriale de l’habitat, comme pour assurer la « soutenabilité » économique de l’ensemble des membres, et, éventuellement, à la mise en commun de moyens humains ou logistiques communs. Ce n’est pas toujours chose facile d’échapper à la tentation de ne faire de la SAC qu’un « club » de rencontres et d’échanges…

Les SAC (ou projets de SAC) se répartissent en 4 catégories objectives :

• 33 SAC, concernant 92 organismes, ont été constituées par des organismes intervenant sur un même département, traduisant un engagement de travailler ensemble dans une grande cohérence, et avec les élus, pour répondre aux enjeux locaux.
• 22 SAC, concernant 77 organismes, rassemblent des organismes de plusieurs départements de la même région. Il peut s’agir, ou pas, de territoires liés, mais les regroupements ne sont pas toujours issus d’une rationalité géographique, du fait de l’histoire, des différences de statuts ou de courants politiques.
• 4 SAC, concernant 20 organismes, regroupent des organismes de plusieurs régions (en général quand même limitrophes) dont la motivation est plus la recherche d’efficience économique et professionnelle, que celle de la cohérence territoriale.
• Enfin, 3 SAC d’envergure nationale accueillent des organismes de tout le territoire métropolitain (64 au total, SEM y compris), pour se doter d’une puissance suffisante à la satisfaction d’objectifs ambitieux.

De manière plus subjective, on pourrait assez facilement identifier :

• les SAC constituées dans une logique territoriale, souvent au niveau du département, qui peuvent donner lieu ultérieurement à des fusions, ou à l’inverse à des éclatements,
• les SAC répondant à une logique de performance économique et de professionnalisation, constituées au niveau régional, interrégional ou national,
• les SAC servant de vecteur de développement à des grands groupes constitués, qui y voient des opportunités d’élargissement de leurs territoires d’activité,
• les SAC qui réunissent des organismes en attente de décisions futures de leur gouvernance ou des pouvoirs publics, parfois disséminés de façon « puzzle ».

Manifestement, certaines SAC s’inscrivent dans plusieurs logiques.

Cet état des lieux ne correspond qu’à un moment donné, le panorama se modifiera certainement. Quoi qu’il en soit, il serait regrettable que les pouvoirs publics imposent des mesures plus radicales avant d’avoir pu réellement mesurer l’utilité sociale et économique du dispositif issu de la loi Elan.

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¹ Sont parties prenantes dans des SAC : 7 filiales d’Action Logement Immobilier, 3 filiales de CDC Habitat, 2 filiales de Polylogis et 1 filiale d’Arcade

Article publié le 29/04/2022

Les promoteurs, premiers partenaires des OLS avant les architectes

Plus personne ne conteste le fait que le recours à l’acquisition de logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) par les organismes de logement social auprès des promoteurs privés a permis au cours des dernières années de soutenir la productionde l’offre nouvelle.

En 2021, plus de 52% des logements sociaux produits par les OLS sur l’ensemble du territoire correspondaient à des acquisitions en VEFA. A ce niveau, il ne s’agit plus d’un soutien, mais d’un renversement de tendance…

Ce mode de production, sensiblement différent de la maîtrise d’ouvrage, présente des avantages et des inconvénients pour les organismes de logement social, et soulève des controverses.

Vers un abandon progressif du rôle de constructeur pour les OLS ?

Un des éléments en débat, et non des moindres, concerne le risque de perte de savoir-faire des organismes en matière de maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire de montage d’opérations, de choix des intervenants et de pilotage de la réalisation. 

Or, bien que certains n’y voient pas un principe intangible, la mission des organismes de logement social réside dans la double fonction de constructeur et de gestionnaire. Si les OLS cèdent sur le premier volet de ce diptyque au profit des promoteurs privés, pourquoi ne cèderaient-ils pas, plus tard, sur le second, au profit des grands groupes de l’immobilier ?

Parallèlement, les promoteurs ne supporteraient plus aucun risque, ce qui modifierait profondément leur métier. Ce sujet a déjà fait couler beaucoup d’encre. On supposera donc que les organismes de logement social sont bien au fait et font le nécessaire pour préserver une quote-part significative de production en maitrise d’ouvrage directe.

Les questions de légalité au regard des différentes législations françaises et européennes ont également été largement débattues ; la plus délicate reste celle de la compatibilité avec la loi MOP (maitrise d’ouvrage publique) de 1985 et les règles des marchés publics.

Moyennant le respect de certains critères, la jurisprudence a admis que la VEFA relevait d’un marché de service (une vente immobilière) et non pas d’un marché de travaux, donc que les OLS étaient habilités à développer leur patrimoine de cette manière.

Quand c’est flou, c’est qu’il y a un loup …

Jusqu’à la loi du 17 février 2009, la circulaire de 2001 précisait bien que l’opération devait être justifiée par une recherche de mixité sociale et concerner un nombre minoritaire de logements acquis avec les financements du logement social, si l’opération était montée par un promoteur privé.

Désormais, le CCH donne la possibilité à un bailleur social « d’acquérir des logements inclus dans un programme de construction… », ce qui déplafonne la part de logements sociaux et s’interprète comme une non-interdiction¹  pour les organismes de logement social, d’acquérir la totalité du programme.

A partir de là, certains promoteurs se sont fait une spécialité de réaliser des opérations immobilières entièrement destinées à des bailleurs sociaux. Nécessairement, ces offres de service ont trouvé écho chez bon nombre d’organismes, qui y ont vu la possibilité d’un développement sur des territoires où le foncier s’avérait plus ou moins inaccessible. C’est ainsi que la controverse a été relancée et que les positions des uns et des autres ont fait le grand écart …

La position du Ministère en charge du logement demeure floue, ainsi on peut lire, d’une part, des rapports commandés et publiés par les pouvoirs publics² qui mettent en avant la possibilité pour les OLS de conduire des acquisitions « VEFA à 100% » et d’autre part, des notes de cadrage de certaines préfectures, comme celle de Seine-Maritime³, rappelant les critères de la circulaire de 2001 et interdisant les acquisitions « VEFA à 100% ».

Peut mieux faire !

Jusqu’à présent les tentatives pour obtenir une clarification réglementaire nette et précise sur ce point, ont échoué ; face aux difficultés en perspective, le gouvernement a renoncé et préféré laisser les choses en l’état. Il est néanmoins regrettable que cette situation ambigüe génère, à elle seule, des différences de pratiques d’un bout à l’autre du territoire national.

À relativement court terme, il serait pertinent de prendre des mesures qui permettent : 

• de maitriser la quote-part de la production nouvelle des OLS issue de la VEFA, soit individuellement, soit collectivement, à un niveau raisonnable (50% par exemple),
• de définir précisément des situations exceptionnelles où la VEFA à 100% pourrait être admise,
• de remettre en avant le critère de mixité sociale (au niveau de la résidence ou au niveau urbain) associé à l’acquisition de logements en VEFA. 

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¹ Subtile différence avec une autorisation …
² Voir rapport 
³ Voir note

Article publié le 13/05/2022

Contrôle interne VS contrôle de gestion : quelles différences ?

Il est assez fréquent de ne pas percevoir précisément la différence entre les deux concepts que sont le contrôle interne et le contrôle de gestion.

Le contrôle interne¹ est un processus continu et interne à l'organisme, mis en place pour l’ensemble de ses activités. Il ne s'agit pas d'un service ou d'une activité à part entière, à la différence de l’audit interne qui a lieu a postériori et de façon ponctuelle.

Le contrôle interne peut être défini comme l’ensemble des sécurités contribuant à la maîtrise de l’organisme. Son objectif est double :
assurer la protection des ressources et du patrimoine ;
assurer la conformité par rapport aux lois et aux règlements et également assurer l’application des instructions de la direction.
Le contrôle interne se matérialise par la mise en place et le suivi de méthodes, de règles et de procédures au sein de l’organisme.

Le contrôle de gestion analyse, mesure et contrôle les performances des activités de l’organisme dans l’optique d’optimiser les gains de productivité et d’accompagner l’organisme dans sa stratégie, en améliorant le rapport entre les allocations de ressources (financières et humaines) et les résultats obtenus.

Pour cela, le contrôle de gestion appuie son évaluation sur des données chiffrées collectées en puisant dans la comptabilité générale ou analytique de l’organisme et dans les applications.
Le contrôle de gestion identifie ainsi différents indicateurs ou ratios qui permettent de mesurer l’écart entre les objectifs fixés et les résultats réels obtenus. Les ratios Boléro, établis chaque année par le ministère, constituent une base pour que chaque organisme apprécie ses propres performances.

Qui fait quoi ?

Dans la mesure où dans la grande majorité, les organismes sont attentifs au suivi régulier des indicateurs essentiels de leurs activités, sous la forme d’un tableau de bord², la fonction de contrôleur de gestion existe bel et bien dans les organisations.

Bien qu’il s’agisse de rassembler à partir des systèmes d’information, des données issues de tous les services opérationnels, le contrôle de gestion est souvent sous la responsabilité du directeur financier, pour des raisons de facilité ; il peut aussi être rattaché à une hiérarchie transverse comme un secrétariat général, quand il existe.

En revanche, il est moins fréquent de trouver dans les organigrammes une fonction de contrôleur interne ; ce rôle, s’il est identifié comme tel, est parfois dévolu à la direction juridique, ou même au contrôleur de gestion, par assimilation.

Cependant, cette fonction de contrôle interne mérite d’être précisément affectée à une personne qui pourra conserver toute son indépendance, en étant placée sous l’autorité directe du directeur général.

Quel rôle pour le contrôleur interne ?

Le contrôleur interne est, par essence, en relation avec toute la hiérarchie de manière objective et libre. 

C’est lui qui est le gardien de l’ensemble des procédures écrites élaborées avec les différents services, c’est lui qui les fait évoluer chaque fois que c’est nécessaire et c’est surtout lui qui en contrôle le respect. Une grande qualité d’écoute est indispensable, elle est associée à un esprit de synthèse permettant une traduction claire des tâches dans les procédures de travail.

Le contrôleur interne actualise la cartographie des risques et propose des dispositions adaptées pour en minimiser les effets en liaison avec les services. Bien souvent, c’est aussi lui qui est le pilote de la démarche RSE.

Parce que le directeur général, à lui seul, ne peut avoir en permanence un regard à 360 ° sur l’ensemble des activités de l’organisme, qu’elles soient opérationnelles ou fonctionnelles, le contrôleur interne lui apporte une certaine sérénité dans son rôle de manager.

Les deux fonctions sont très importantes dans un organisme de logement social, encore faut-il ne pas les confondre, elles ne peuvent raisonnablement pas être portées par une seule personne.

Vers la fonction de DG ?

Seul le directeur général peut, a priori, défendre la nécessité d’un contrôle interne, puisque les autres directeurs ne voient pas toujours favorablement l’arrivée d’une personne qui sera directement rattaché au directeur général et chargée de veiller au respect des méthodes et procédures de l’organisme, dans chaque compartiment de son activité. 

Néanmoins, il n’est pas très difficile de convaincre l’encadrement de tout l’intérêt de cette fonction de contrôleur interne.

Le contrôleur interne peut avoir assez rapidement une vision très claire des différents métiers de l’organisme. Petit bémol, il est parfois difficile de garder un bon élément dans ce poste, celui-ci pouvant sans doute évoluer vers des fonctions de dirigeant...

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¹ Voir stage C0040 Le contrôle interne chez un opérateur du logement social, du catalogue AFPOLS
² Voir stage C0289 Le tableau de bord, outil du contrôle de gestion et d’amélioration des performances, du catalogue AFPOLS

Article publié le 08/07/2022

Des valeurs et une éthique, légitimes par nature

Le fait d’œuvrer professionnellement dans un secteur d’activité dit de « service d’intérêt économique général » (SIEG) impose des comportements individuels et collectifs conformes à l’intérêt général, et non pas uniquement conformes aux intérêts particuliers de tel ou tel actionnaire majoritaire, élu ou parti politique.

Facile à dire… mais pas toujours simple.

Malheureusement, l’intérêt général reste un concept abstrait, difficile à définir sur le plan opérationnel.

Le logement social relève bien évidemment de l’intérêt général, avec ce qualificatif de social qui renvoie, entre autres, à la notion d’aide publique pour les populations qui en ont besoin dans un objectif d’amélioration de leur qualité de vie ; les opérateurs du logement social bénéficient, en contrepartie, de plus ou moins de dispositions particulières (dont ne disposent pas les autres opérateurs) leur permettant d’agir dans le sens de l’intérêt général.

Les valeurs éthiques que partagent, en principe, les organismes de logement social et leurs confédération ou fédérations, sont généralement bien cernées, ce qui n’empêche pas les codes ou chartes éthiques des organismes de mettre l’accent en plus sur des valeurs mobilisatrices, en fonction des contextes locaux, des projets d’entreprise et des ambitions.

Les règles déontologiques, qui complètent le cadre de la réglementation et du droit, visent à prévenir non seulement les comportements condamnables (tels que prise illégale d’intérêt, abus de bien social, délit d’entrave, etc…) mais également ceux qui pourraient être contestables eu égard à la mission d’intérêt général ou au respect de certaines valeurs éthiques.

Selon les cas, ces règles s’appliquent globalement aux personnels et à la gouvernance, ou spécifiquement pour chaque partie prenante.

Une exigence d’exemplarité

La valeur d’exemplarité devrait être partagée par l’ensemble des acteurs du logement social, pour que, progressivement, les visions négatives du grand public et des médias, s’estompent au profit d’une véritable reconnaissance.

Les salariés des organismes, à tous les niveaux, en ont eux aussi besoin.

La restructuration du tissu des opérateurs, conforme à la loi ELAN, conduit à des concentrations importantes, donc à des enjeux financiers et politiques « très sérieux », il ne faudrait pas que des risques nouveaux, liés à des ambitions de pouvoir ou d’hégémonie, apparaissent du fait du management ou de la gouvernance.

Tout un chacun est persuadé que rien, dans son attitude et ses agissements, ne peut s’apparenter à des manquements éthiques ou déontologiques. Et pourtant, lorsque l’intérêt individuel prend le dessus, les risques ne sont pas négligeables … Certains médias (Cash investigation, Médiapart, le Canard Enchaîné…) savent bien repérer des manquements peu glorieux.

Parfois, certains manquements susceptibles d’être condamnables, s’avèrent, dans les faits, moins importants et lourds de conséquences que des dérapages déontologiques sans atteinte spécifique au droit.

Il ne serait pas pertinent de donner des exemples, mais c’est sans doute assez clair.

Des positions parfois difficiles à définir

De manière plus terre à terre, dans un secteur de forte tension immobilière, un organisme de logement social est-il légitime à loger ses salariés (dont les ressources le permettent, bien sûr, et dans le respect de la réglementation) sur son propre parc locatif social ?

La réponse, si réponse il y a, dépend de la sensibilité de chacun ; certains diront que l’organisme doit se soucier des problématiques de logement de ses salariés et leur faciliter les choses lorsque c’est possible, d’autres considéreront que la double qualité de salarié et de locataire pourrait être problématique dans certaines circonstances (par exemple au niveau des relations hiérarchiques) et préféreront agir comme n’importe quelle autre entreprise, quitte même à orienter les demandes de logement vers d’autres organismes.

Cet exemple vise à mesurer la difficulté parfois à adopter la « bonne attitude ».

Quoiqu’il en soit, prendre le temps de se pencher (ou se repencher) sur ces questions, est toujours bénéfique.

Article publié le 24/11/2022

Organisation des séances de Conseil d’Administration : trouver le juste équilibre

En OPH comme en société, les séances de Conseil d’Administration sont rythmées par un calendrier de délibérations obligatoires chaque année :

• adoption du budget, en principe après un débat budgétaire,
• vote de la révision annuelle des loyers, dans les limites réglementaires,
• fixation du supplément de loyer de solidarité,
• approbation du rapport de gestion, du rapport financier, du rapport de la ou des CALEOL, du rapport de la CAO, du rapport du ou des CCL, de la DPEF, 
• arrêté des comptes annuels,
• vote de l’augmentation de la masse salariale...

De plus, le Conseil d’Administration est sollicité pour l’élection du Président, pour la nomination du Directeur Général, pour la désignation des membres de la CALEOL, de la CAO et du CCL, pour l’approbation du plan stratégique de patrimoine et de la CUS, pour l’adoption du règlement intérieur du Conseil d’Administration, pour l’agrément d’un nouvel actionnaire (pour les sociétés), pour la conclusion d’une convention réglementée, pour la validation du plan de vente HLM, pour les autorisations d’emprunt pour les investissements immobiliers, etc.

Ce formalisme s’impose aux membres du Conseil d’Administration, et si chacun de ces sujets n’est pas accompagné d’une présentation dynamique, avec les explications nécessaires, il est fort probable que l’intérêt réel de certains administrateurs pour la vie et les perspectives de l’OPH, de l’ESH ou de la SCP ne soit pas toujours au rendez-vous.

Il n’est pas évident pour des administrateurs qui exercent bénévolement leur mandat, souvent pour un temps assez court, de s’impliquer dans cette mission de gouvernance si les séances du Conseil d’Administration (4 par an, par exemple) se limitent à une présentation sommaire des délibérations qui leur sont soumises, et à quelques informations éparses.  

Il ne s’agit pas non plus d’alourdir systématiquement les ordres du jour des séances du Conseil d’Administration, dans la mesure où les membres peuvent avoir du mal à prêter une attention soutenue au-delà de deux heures de réunion, ou avoir d’autres engagements à la suite. 

Des administrateurs peuvent se sentir plus concernés par certaines thématiques que d’autres : certains seront attentifs à la situation financière actuelle et future de l’organisme, d’autres aux relations avec les locataires, d’autres encore au développement patrimonial…  

Un juste équilibre est à trouver, c’est bien là un enjeu important pour le Président et le Directeur Général.

Les représentants des collectivités locales et territoriales, au sein des Conseils, sont appelés à être renouvelés à chaque élection locale. A contrario, certains autres administrateurs peuvent disposer de ce mandat d’administrateur depuis très longtemps. Par conséquent, il est fréquent qu’une partie minoritaire du Conseil ait un bon aperçu de l’organisme, et de ce fait soit plus enclin à participer aux débats.

Il est de la responsabilité du Président de veiller, lors des séances du Conseil d’Administration, à ce que tous les administrateurs aient la possibilité de s’impliquer et de participer, dans un cadre donné.

Il revient aussi au Président d’être attentif à ce que les débats entre les membres du Conseil ne glissent pas vers des sujets sans rapport avec la vie de l’organisme, et que les représentants des locataires n’attendent pas des réponses à des questions ne concernant que leur résidence. 

L’adoption d’un règlement interne du Conseil d’Administration permet de fournir un cadre bien utile.

Les commissions et comités internes, pour s’impliquer

De la CALEOL au CCL, en passant par la CAO ou le comité des engagements, les administrateurs ont la possibilité de participer sur la base du volontariat, avec un rôle opérationnel, aux différentes instances décisionnaires de l’organisme. 

Cependant, dans la pratique, compte tenu du rythme des réunions, la participation effective des administrateurs désignés n’est pas toujours assurée.

Il est parfois possible de constituer aussi des commissions ad hoc pour des thèmes particuliers (techniques ou stratégiques), où des administrateurs s’impliquent.

Les visites de « terrain », oui mais...

Les inaugurations d’opérations nouvelles sont autant d’occasions pour que les administrateurs prennent concrètement conscience de l’activité de l’organisme. Cependant, il est assez rare qu’outre le Président, les administrateurs prennent le temps d’y participer.

Certains organismes proposent, de temps à autre, des visites de patrimoine à leurs administrateurs, mais ce n’est pas toujours simple à organiser…

L’importance de la formation et de l’information des administrateurs 

Il est essentiel de faciliter la prise de mandat des nouveaux administrateurs, d’une part en leur proposant en tout début de mandat une formation¹ pour mieux appréhender le logement social et ses acteurs et prendre conscience de leur rôle d’administrateur, et d’autre part en leur présentant l’organisme lui-même.

Les organismes de logement social disposent généralement de nombreux supports d’information numériques ou sur papier, mais les administrateurs ne sont pas toujours en mesure de se connecter sur le web et les réseaux sociaux, pour s’informer. Il est intéressant de mettre en place, à leur intention des solutions d’envois ciblés (push), plus efficaces que celles qui nécessitent d’aller chercher l’information où elle se trouve (pull).

D’autres moments forts à proposer

Le plus efficace moyen d’impliquer collectivement les membres du Conseil d’Administration s’avère être l’organisation d’une réunion annuelle, de type séminaire, avec l’équipe de direction, en dehors du formalisme des séances trimestrielles.

Bien évidemment, ces rencontres doivent permettre d’aborder des thématiques en rapport avec la vie de l’organisme et l’actualité.

Souvent, une animation confiée à quelqu’un d’extérieur à l’organisme ou la participation d’un invité extérieur concerné par les thèmes retenus apportent un plus.

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¹Le stage AFPOLS C0043 répond à ce besoin
> Voir la formation

Article publié le 23/02/2023

Qu'est-ce qu'un lanceur d'alerte ?

Un lanceur d'alerte est une personne qui signale un comportement illicite ou dangereux dont il a été témoin, le plus souvent dans son environnement professionnel.

Ces personnes choisissent de signaler ces comportements au mépris de leur sécurité et des répercussions sur leurs vies professionnelles et personnelles.

Les lanceurs d'alerte font généralement l'objet de représailles de la part de leur employeur, du gouvernement dont ils dépendent, ou encore de la justice de leur pays.

En Europe, en 2008, Hervé Falciani dénonce un vaste réseau d’évasion fiscale de la banque suisse HSBC. Après cet acte, il a été arrêté à plusieurs reprises et est allé en prison. La justice suisse l’a condamné en 2015 pour espionnage économique.

En 2013, aux États-Unis, Edward Snowden révèle que la NSA espionne en masse les communications électroniques des Américains. Depuis cette date, il vit exilé afin d'échapper aux multiples chefs d'accusation dont il fait l'objet dans son pays.

Existe-t-il des lanceurs d’alerte dans le logement social ?

La réponse est oui.

Le logement social est fréquemment impliqué dans des cas de corruption liés aux attributions, même si ces affaires ne sont pas aussi médiatisées que d'autres.

En examinant ces cas de plus près, il est possible de constater qu’il y a une ou plusieurs personnes qui choisissent de briser l’omerta pour dénoncer les actes illicites.

Ce sont le plus souvent des demandeurs de logements ou des locataires qui ont assisté à des faits de corruption ou qui ont fait l’objet de propositions illicites.

Pourquoi protéger les lanceurs d’alerte dans les organismes ?

Une protection efficace des lanceurs d’alerte est un filet de sécurité.

Il est préférable de prévenir et de gérer les risques liés aux comportements dangereux ou illégaux des collaborateurs plutôt que de les découvrir par hasard ou de les voir médiatisés par la presse. Un dispositif d'alerte sécurisé, facilement accessible et transparent peut permettre aux bailleurs sociaux d’éviter de découvrir une affaire qu’il aurait été possible de traiter en interne.

La protection des lanceurs d'alerte renforce la culture de responsabilité et d'éthique au sein des organismes. Elle rassure les collaborateurs et montre aux partenaires l’engagement en matière de respect de la réglementation et de la déontologie de l’organisme.

Pour les organismes, la protection des lanceurs d’alerte se traduit en actes concrets la recherche d’exemplarité en matière de probité.

Quelles sont les obligations des bailleurs sociaux en matière de protection des lanceurs d’alerte ?

La loi SAPIN 2, qui est entrée en vigueur en 2017, impose aux bailleurs sociaux employant plus de 50 salariés de mettre en place des procédures appropriées pour recueillir les signalements.

Un dispositif doit être élaboré pour recueillir et traiter les alertes. Il est obligatoire de garantir la confidentialité du lanceur d'alerte et de le protéger contre d'éventuelles représailles internes.

Vis-à-vis des lanceurs d’alerte externes, la loi prévoit également une protection contre l’intimidation, l’atteinte à la réputation ou encore l’inscription sur une liste noire.

Quelles sont les évolutions récentes de la protection du lanceur d’alerte ?

En septembre 2022, deux nouvelles lois ont été ajoutées au dispositif prévu par la loi SAPIN 2, visant à améliorer la protection des lanceurs d'alerte et à renforcer le rôle du défenseur des droits :

• La hiérarchie des canaux de signalement a été supprimée pour simplifier l’émission d’une alerte.
• Le lanceur d’alerte n’est plus obligé d’effectuer un signalement interne afin de bénéficier de la protection du lanceur d’alerte. Il a la possibilité de choisir entre le canal interne (au sein de l’organisme) et le canal externe, auprès de l’autorité compétente, du défenseur des droits, de la justice ou d’un organe européen.
• La définition du lanceur d’alerte est élargie et la protection des « facilitateurs », les personnes physiques ou morales qui aident le lanceur d’alerte, est renforcée.

En octobre 2022, un décret a précisé les modalités d'établissement des procédures internes de recueil et de traitement des alertes. Elles doivent notamment faire l’objet d’une consultation préalable auprès du CSE. Les délais encadrant la réception et le traitement des alertes sont également précisés.

Pour aller plus loin

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32031
• Loi n°2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique
• Loi n°2022-401 du 21 mars 2022 visant à améliorer la protection des lanceurs d'alerte
• Loi organique n°2022-400 du 21 mars 2022 visant à renforcer le rôle du Défenseur des droits en matière de signalement d'alerte
• Décret n°2022-1284 relatif aux procédures de recueil et de traitement des signalements émis par les lanceurs d'alerte

Article publié le XX/04/2023

Ne faut-il produire du logement qu’en construisant ?

Pour mémoire, l’empreinte carbone de la construction immobilière se situe à environ 1.000 kg de CO2 par m2 réalisé. Le bilan carbone de la construction est considérable, du fait des matériaux eux-mêmes et des énergies nécessaires. Chaque chantier traditionnel donne lieu directement et indirectement à des émissions de gaz à effet de serre, que l’on cherche à réduire…

Alors, il y a des questions à se poser…

Certes, la demande de logements, notamment sociaux est là, mais dans l’esprit d’une économie circulaire et de la revalorisation de l’existant, les réponses ne viendront pas uniquement de la seule construction de nouveaux bâtiments.

D’ailleurs, sur 82 000 nouveaux logements sociaux mis à l’habitation en 2022 en France métropolitaine, bon nombre sont issus de la transformation-adaptation-réhabilitation d’immeubles initialement conçus pour des usages différents (garages, bureaux, équipements).

Le Conseil National pour la Refondation Logement avait bien souligné la nécessité de moins évoquer « l’acte de bâtir », que l’idée de mettre en œuvre un « potentiel d’habitat » nouveau.

Les pistes sont diverses et quantitativement non négligeables.

Mobiliser les logements vacants

Sur les 36,6 millions de logements en France métropolitaine, déduction faite des résidences secondaires et des logements occasionnels, on compte environ 3 millions de logements vacants, dont 60% dans les villes de moins de 100.000 habitants et les communes rurales.

Certains de ces logements vacants ne sont peut-être pas facilement réutilisables, mais beaucoup se situent sur des secteurs où les employeurs ne trouvent pas suffisamment de population active. Une politique dynamique d’aménagement du territoire permettrait d’attirer plus de monde là où sont localisés ces logements vacants.

Les opérateurs du logement social pourraient ainsi prendre ces logements à leur compte et leur donner une nouvelle vie, sans avoir besoin de construire et d’imperméabiliser des sols nouveaux, par exemple.

Transformer des immeubles existants et leur conférer un nouvel usage d’habitat

Les équipements inutilisés, publics ou privés, (obsolètes ou ne répondant plus à un besoin) constituent aussi un potentiel exploitable pour y réaliser des logements sociaux.
Les coûts de transformation ne sont sans doute pas significativement inférieurs à ceux de la construction neuve, mais l’empreinte carbone globale des travaux sera toujours bien inférieure.
Il semble que la France compte plus de 3,3 millions de m2 de bureaux excédentaires par rapport aux besoins. Une partie est certainement transformable en logements.

Parfois, de tels changements d’usage pourraient ne pas être pérennes et répondre à un besoin d’hébergement d’urgence, dans l’attente d’une autre affectation.

Autre gisement : les surélévations des bâtiments existants

Dans les secteurs urbains où le foncier est onéreux, c’est un moyen de produire des logements nouveaux dans des conditions satisfaisantes.

Moyennant un assouplissement des règles d’urbanisme (esquissé dans la loi ALUR), une adaptation des contraintes de préservation du patrimoine et un traitement juridique plus favorable des potentiels troubles de voisinage induits, il serait possible de trouver des surélévations productrices de nouveaux logements dans le tissu urbain existant.

Les techniques d’ossature bois répondent, dans ces cas de surélévation, aux principaux objectifs, dans les meilleures conditions.

Orienter les efforts de production nouvelle

À un moment, il faut savoir adopter une attitude un peu dirigiste, pour éviter de produire une offre nouvelle supplémentaire de logements sociaux dans des secteurs déjà très contraints, même si la demande existe, et plutôt favoriser des bassins d’emploi sous-équipés en logements.

Dans les secteurs tendus, chacun peut constater l’effet pervers de la construction de nouveaux programmes sociaux, du fait des mécanismes d’attribution qui conduisent le plus souvent à rassembler des ménages fragiles sous un même toit.

Diversification des modes de production, plutôt que « choc de l’offre » par la construction

Il est bien peu vraisemblable que l’objectif de production de 150 000 nouveaux logements sociaux puisse être atteint à court terme, principalement du fait des enjeux de réhabilitation et d’amélioration des performances thermiques du parc locatif existant ; cependant, à côté des projets de construction neuve, de nouveaux logements sociaux peuvent être produits autrement dans des proportions plus importantes.

Les organismes de logement social et les élus locaux devront, ensemble, explorer les gisements de production les plus pertinents et cohérents avec l’environnement, au sens large.

Article publié le 29/06/2023.